La discusión sobre cuánto pueden subir las cuotas de administración en 2026 se intensificó tras el anuncio del aumento del salario mínimo del 23% y la confirmación de que la inflación de 2025 cerró en 5,1% y en medio de ese ruido, muchos propietarios se preguntan si estos pagos subirán automáticamente por alguno de estos dos factores, teniendo en cuenta que muchos trabajadores de estos espacios se rigen por la remuneración mínima oficial.

Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal, norma que regula los edificios y conjuntos cerrados, ofrece una respuesta clara y menos automática de lo que muchos creen y deja claro que actualmente no hay una fórmula de ajuste atada ni al salario mínimo ni al IPC; puesto que ya se tiene una autoridad debe decidir cómo se realiza este ajuste.

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, la asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la copropiedad y sus decisiones, cuando se adoptan conforme a la ley y al reglamento, “son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes”.

Dicho de forma simple, el aumento de las cuotas de administración es potestad directa de estas asambleas, lo cual queda claro en el artículo 38, que es explícito al señalar que corresponde a este órgano “aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias”.

Es decir, la cuota no se incrementa por decreto ni por efecto automático de una variable macroeconómica, sino como resultado de una decisión colectiva basada en un presupuesto.

Por esta razón, la ley no menciona en ningún momento que las cuotas deban indexarse de manera obligatoria al salario mínimo o a la inflación, ya que no existe una disposición que ordene trasladar directamente estos indicadores al valor que pagan los copropietarios cada mes. El ajuste surge del análisis de ingresos y gastos que se somete a consideración de la asamblea en su reunión ordinaria anual.

Esto implica que las cuotas pueden subir más que la inflación, menos que la inflación, mantenerse iguales o incluso reducirse, siempre que la decisión esté debidamente aprobada. Así mismo, la normativa sostiene que la asamblea sesiona con el quórum definido por la ley y toma decisiones con el voto favorable de la mayoría requerida. Como lo establece el artículo 45, “las decisiones serán absolutamente nulas”.

Con todo lo anterior, un punto clave en la coyuntura de 2026 es el aumento de los costos laborales, puesto que si el conjunto tiene personal vinculado de forma directa, el salario mínimo puede elevar los gastos de vigilancia, aseo o administración y en este punto la ley no obliga a que ese mayor costo se traslade automáticamente a la cuota, pero sí permite que sea tenido en cuenta dentro del presupuesto que se presenta a los propietarios para su aprobación.

Acá vale la pena destacar que el administrador no tiene la facultad de modificar unilateralmente el valor de la cuota y aunque puede “cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias”, según el artículo 51, la fijación del monto corresponde exclusivamente a la asamblea. Cualquier aumento carece de sustento legal.