El Gobierno nacional expediría un decreto mediante el cual se establecería un tope general al valor de la Vivienda de Interés Social (VIS), se definirían reglas obligatorias para la fijación del precio en pesos colombianos y se reforzarían los mecanismos de protección a los hogares adquirientes, con el propósito de armonizar el régimen vigente y evitar incrementos automáticos no asociados a los costos reales de construcción.

Según lo dispuesto en el articulado del borrador, el valor máximo de la Vivienda de Interés Social se fijaría, como regla general, en el equivalente a ciento treinta y cinco (135) salarios mínimos legales mensuales vigentes, es decir, a 2026, $236.372.175. Esta determinación se aplicaría en todo el territorio nacional y se enmarcaría en lo previsto por la Ley 388 de 1997 y el Plan Nacional de Desarrollo 2022–2026, que facultarían al Gobierno para definir el precio máximo de este tipo de vivienda, según el Ministerio.

El decreto señalaría que este tope constituiría un criterio legal de clasificación y no implicaría, por sí mismo, la fijación del precio final de cada vivienda, el cual debería responder a los costos reales de construcción y a las normas de protección al consumidor. En ese sentido, se establecería que toda separación, promesa de compraventa, encargo fiduciario u otro negocio jurídico destinado a la adquisición de VIS debería indicar de manera expresa, clara y verificable el precio total en pesos colombianos.

De acuerdo con el texto, el valor definido en pesos sería el único exigible durante la ejecución del contrato y no podría quedar sujeto a mecanismos de indexación automática asociados al salario mínimo legal mensual vigente con posterioridad a la suscripción del acuerdo. Solo se admitirían ajustes excepcionales cuando existieran motivos extraordinarios que afectaran los precios de los insumos, siempre que estuvieran soportados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE) elaborado por el DANE.

El decreto dispondría que la omisión en la fijación del precio definitivo en pesos desde las etapas iniciales del negocio jurídico constituiría una práctica abusiva en los términos del Estatuto del Consumidor. Bajo esta lógica, se considerarían contrarias al ordenamiento jurídico conductas como no establecer el precio desde la separación o promesa de compraventa, dilatar injustificadamente la firma de estos documentos o la escrituración con el fin de trasladar al comprador incrementos derivados del aumento del salario mínimo, así como incluir cláusulas que generaran desequilibrios contractuales injustificados.

El articulado también indicaría que, cuando las fechas pactadas debieran modificarse por causas no imputables al vendedor, este tendría la obligación de informar y justificar oportunamente la prórroga al consumidor, sin que dicha modificación habilitara un aumento en el precio acordado. Además, se establecería que todas las disposiciones del decreto deberían interpretarse conforme al principio de protección al consumidor, privilegiando siempre la lectura más favorable al adquirente de Vivienda de Interés Social.

La vigilancia y el control del cumplimiento de estas reglas quedarían a cargo de la Superintendencia de Industria y Comercio, sin perjuicio de las competencias asignadas a otras autoridades administrativas o judiciales. De esta forma, se reforzaría el control estatal sobre las prácticas comerciales asociadas a la venta de VIS. 

En la parte considerativa, el Gobierno sustentaría la medida en el derecho constitucional a una vivienda digna, la obligación estatal de proteger a los consumidores y la facultad de intervenir en la economía para racionalizarla y mejorar la calidad de vida de la población. También se recordaría que la Corte Constitucional, mediante la sentencia C-385 de 2022, declaró exequible la facultad del Gobierno para establecer el tipo y el precio máximo de la Vivienda de Interés Social en cada Plan Nacional de Desarrollo.

El decreto explicaría que la comercialización histórica de VIS en salarios mínimos habría trasladado al consumidor el riesgo de incrementos anuales del salario mínimo que no necesariamente reflejarían los costos reales de construcción, dado que muchos de estos se causarían antes de la escrituración y entrega de las viviendas. En contraste, se señalaría que el ICCE constituiría un indicador técnico más preciso de la evolución de dichos costos y que, en varios periodos, su variación habría sido inferior tanto al aumento del salario mínimo como al Índice de Precios al Consumidor.

Asimismo, se advertiría que permitir valores superiores a 135 salarios mínimos podría generar incrementos significativos en el precio final de la VIS, afectar el cierre financiero de los hogares de menores ingresos, aumentar su endeudamiento y restringir el acceso efectivo a la vivienda. Bajo esta perspectiva, el decreto buscaría propiciar buenas prácticas comerciales orientadas a la suscripción oportuna de promesas de compraventa y a la escrituración, evitando aumentos automáticos del precio trasladados al consumidor.

El texto también contemplaría un régimen excepcional para la Vivienda de Interés Social Rural en el departamento archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, donde se permitiría un valor de hasta doscientos ochenta salarios mínimos legales mensuales vigentes, en atención a las condiciones insulares que incidirían en los costos de mano de obra, transporte de insumos y materiales.

Finalmente, se establecería un régimen de transición para los negocios jurídicos iniciados antes de la entrada en vigencia del decreto, los cuales podrían culminarse conforme a la normativa vigente al momento de su celebración, siempre que se tratara de situaciones jurídicas consolidadas y sin que, en ningún caso, el precio final pudiera indexarse al salario mínimo. También se dispondría la derogatoria de decretos anteriores que resultaran incompatibles y la entrada en vigencia de la nueva norma a partir del día siguiente a su publicación.

PAULA GALEANO BALAGUERA

Periodista de Portafolio